Thời sự

Nút thắt thể chế và tình trạng chậm trễ quyết các thủ tục đầu tư làm bất động sản khó “cất cánh”

Hà Châu 12:52 21/11/2024

Mặc dù hệ thống pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản đã cơ bản được hoàn thiện, song theo các chuyên gia, nút thắt thể chế và tình trạng chậm trễ, thiếu nhất quán trong giải quyết các thủ tục đầu tư cũng làm giảm sức cạnh tranh của môi trường đầu tư, nhất là trong lĩnh vực đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và bất động sản, nhà ở xã hội.

Hệ thống pháp lý cơ bản hoàn thiện

Trong phiên họp sáng nay (21/11), Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Phát biểu thảo luận, đại biểu Nguyễn Công Long (đoàn Đồng Nai) cho rằng, hiện chúng ta đã hoàn thiện cơ bản hệ thống pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản. Do vậy, khi Nghị quyết này được ban hành sẽ có 2 mặt bằng pháp lý, việc này tác động đến thị trường bất động sản ra sao cần được nghiên cứu kỹ.

“Giá bất động sản phi mã, người lao động, cán bộ công chức vài trăm năm mới mua được nhà. Vậy tại sao cơ chế trong Nghị quyết này không được áp dụng với nhà ở xã hội mà chỉ có nhà ở thương mại” - đại biểu Nguyễn Công Long đặt câu hỏi?

Cùng quan tâm đến nội dung này, đại biểu Đỗ Huy Khánh (đoàn Đồng Nai) nhận định, tấc đất tấc vàng, tài nguyên đất là vô giá. Tại nhiều địa phương, nhà ở thương mại được xây dựng rất nhiều, không ít khu vực nhà xây xong không có người ở, trong khi đó nhà ở có nhu cầu thực sự là nhà ở xã hội. Vậy tại sao không tập trung cho nhà ở xã hội.

“Công nhân, cán bộ công chức bốc thăm 5 lần 7 lượt mua nhà ở xã hội rất khó. Khu vực đất đẹp đã xây nhà ở thương mại hết nhưng không có người ở. Do đó, Quốc hội cần xem xét tháo gỡ vấn đề này” - đại biểu Đỗ Huy Khánh nhấn mạnh.

Trước đó, vào sáng 13/11, Quốc hội nghe Tờ trình của Chính phủ về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Theo Tờ trình, về loại đất, nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với một hoặc các loại đất sau: Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp không phải đất ở; Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm đồng thời với việc thông qua danh mục, công trình, dự án thu hồi đất theo quy định. Ảnh minh hoạ Di Linh.

Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện: Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

Có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với dự án thực hiện theo hình thức nhận quyền sử dụng đất; Có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh hoặc diện tích đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để phát triển nhà ở đã được phê duyệt đối với trường hợp dự án thực hiện theo hình thức nhận quyền sử dụng đất; Tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan.

Tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm (Điều 3) gồm: Được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt; Không thuộc các dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai; Đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất, khu đất thực hiện dự án phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Căn cứ các quy định này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm đồng thời với việc thông qua danh mục, công trình, dự án thu hồi đất theo quy định.

Giảm sức cạnh tranh do thể chế?

Phát biểu tại tọa đàm "Tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý đối với đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và bất động sản", ngày 19/11/2024, TS. Nguyễn Anh Tuấn - Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài cho biết, từ năm 2011, tại Đại hội XI, cải cách thể chế đã được Đảng ta xác định là một trong 3 đột phá chiến lược nhằm đưa đất nước phát triển nhanh và bền vững. Trong 13 năm qua, nhiều luật, bộ luật đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung. Chính phủ đã ban hành hàng trăm nghị định hướng dẫn các luật mới. Tiếp theo đó là hàng loạt thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành… Tuy nhiên, đến nay, nhiều quy định của pháp luật và thủ tục hành chính vẫn đang là điểm nghẽn, kìm hãm phát triển.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng một trong các nguyên nhân xuất hiện dấu hiệu "tạo nhiệt" là tình trạng đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh giao dịch bất động sản thiếu minh bạch. Điều này đòi hỏi chính quyền địa phương có phương thức điều tiết thị trường, quản lý, giám sát chặt chẽ việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất… góp phần cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư và người mua khách quan quyết định lựa chọn sản phẩm để mua.

Nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 10/2024 ban hành ngày 12/11 vừa qua cũng đã xác định "hoàn thiện thể chế là đột phá của đột phá" và đề ra nhiệm vụ phải "đổi mới mạnh mẽ trong công tác xây dựng, hoàn thiện thể chế, pháp luật; khẩn trương tháo gỡ các điểm nghẽn, nút thắt về pháp luật để tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh. Nút thắt thể chế và tình trạng chậm trễ, thiếu nhất quán trong giải quyết các thủ tục đầu tư cũng đã làm giảm sức cạnh tranh của môi trường đầu tư của nước ta. Điểm nghẽn pháp lý đang xuất hiện trên nhiều lĩnh vực đời sống kinh tế - xã hội, trong đó nổi cộm là điểm nghẽn pháp lý cho lĩnh vực đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và bất động sản, nhà ở xã hội.

GS-TSKH Trần Chủng - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà đầu tư công trình giao thông đường bộ Việt Nam cho rằng việc đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) là một phương thức đầu tư mới trong nền kinh tế thị trường nước ta, được Nhà nước hết sức quan tâm. Tuy nhiên, số lượng các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư sau ngày Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư được Quốc hội thông qua năm 2020 ("Luật PPP") có hiệu lực (1/1/2021), trong đó có các dự án hạ tầng giao thông không những không tăng mà còn giảm đi một cách đáng kể.

Một trong những vấn đề pháp lý rất quan trọng được nhà đầu tư và doanh nghiệp dự án rất quan tâm, đó là họ có những quyền gì đối với công trình mà mình đã đầu tư tiền bạc và công sức để tạo nên. Ngoài ra, pháp luật về PPP chưa ghi nhận các quyền mà chỉ các nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án mới được hưởng trong phạm vi dự án. Nhìn chung, khi so sánh với hai hình thức đầu tư là đầu tư tư và đầu tư công thì đầu tư theo phương thức đối tác công - tư là phương thức đầu tư mới và rất phức tạp.

Các luật mới ban hành đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nước, địa phương truyền thông, tập huấn để các đối tượng hiểu cho đúng và thực hiện cho hiệu quả. ẢNh: Di Linh.

“Mặc dù đã có một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật nhưng những vấn đề phát sinh trong thực tiễn từ phương thức đầu tư này vẫn đang cần sự điều chỉnh của pháp luật nước ta. Hiệu lực, hiệu quả của pháp luật không chỉ phụ thuộc vào thực trạng của bản thân hệ thống pháp luật mà còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố chủ quan và khách quan khác” - GS-TSKH. Trần Chủng cho hay.

Và từ những "dự án treo"

Ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản và của doanh nghiệp là những "dự án treo" chưa được giải quyết hoặc giải quyết còn chậm ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường và lòng tin của người mua nhà.

Về pháp lý, việc ban hành các luật, nghị định, thông tư liên quan thị trường bất động sản với những quy định chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo tính an toàn, lành mạnh, bền vững cho thị trường bất động sản và doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi có thời gian các doanh nghiệp điều chỉnh lại quản trị doanh nghiệp, xác định các chi phí, cơ cấu lại dòng tiền, các thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản… đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Các luật mới ban hành đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nước, địa phương truyền thông, tập huấn để các đối tượng hiểu cho đúng và thực hiện cho hiệu quả. Các địa phương sớm xây dựng cơ chế đặc thù mà trong luật đã phân cấp.

Bên cạnh đó, vấn đề thiếu nguồn cung, chênh lệch giữa các phân khúc và giá cả tăng làm cho khả năng tiếp cận nhà ở của người mua có thể giảm, đặc biệt là phân khúc nhà ở phù hợp thu nhập.

“Vấn đề quy hoạch, giải phóng mặt bằng cũng là những vấn đề nan giải trong thủ tục chuẩn bị đầu tư và đầu tư dự án, dẫn đến kéo dài thời gian triển khai của nhà đầu tư. Do đó, chúng tôi kiến nghị cần cắt giảm các thủ tục liên quan đến việc đầu tư xây dựng dự án và giảm thời gian giải quyết công việc” - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nói.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị, địa phương ban hành danh mục các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ được ngân sách hỗ trợ; điều chỉnh suất vốn đầu tư dự án nhà ở xã hội cho phù hợp với thực tế.

Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện: Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt. Ảnh: minh hoạ Di Linh.

Cơ quan quản lý từ trung ương đến địa phương cụ thể hoá xác định bảng giá đất, giá bất động sản và đánh giá tác động tới thị trường bất động sản. Có phương thức điều tiết thị trường (kể cả khúc nhà ở), quản lý, giám sát và xử lý nghiêm vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất; giám sát và xử lý nghiêm vi phạm lực lượng môi giới bất động sản.

Từ nghị định đến áp dụng thực tế là cả một quá trình

Ông Bruno Jaspaert - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tổ hợp KCN Deep C, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham) cho biết, những vướng mắc, điểm nghẽn pháp lý có thể cuốn đi những nỗ lực trong việc thu hút đầu tư nước ngoài. Theo ông, việc phân cấp thẩm quyền giữa trung ương và địa phương tại Luật Bảo vệ môi trường hiện nay chưa rõ ràng, gây cản trở, khó khăn với các doanh nghiệp nước ngoài. Cụ thể, theo quy định, doanh nghiệp đầu tư cơ sở hạ tầng khu công nghiệp phải lượng trước đăng ký các mã ngành nghề sẽ thu hút đầu tư. Nếu có nhà đầu tư muốn vào khu công nghiệp nhưng không nằm trong danh mục mã ngành đã đăng ký thì không hoạt động được và không được cấp giấy phép môi trường. Họ sẽ phải đợi từ 6 - 9 tháng để chủ đầu tư làm thủ tục điều chỉnh giấy phép môi trường.

“Tôi có thể kể ra rất nhiều những câu chuyện tương tự như thế. Ví dụ như việc chúng tôi phát triển điện mặt trời áp mái, điện tái tạo trong khu công nghiệp hay việc chúng tôi dựng cây cột điện gió đầu tiên trong khu công nghiệp nan giải, khó khăn như thế nào” - ông Bruno Jaspaert cho rằng dù đã có những nghị định mới về điện tái tạo nhưng từ nghị định đến áp dụng trong thực tế còn cả một quá trình khó khăn.

“Tôi nghĩ rằng Việt Nam có rất nhiều cơ hội để phát triển nhưng để phát triển được chúng ta cần thay đổi quy định pháp luật sao cho phù hợp với tốc độ phát triển của đất nước. Hy vọng Việt Nam sẽ ngày càng phát triển hơn và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư đang hoạt động” - ông Bruno Jaspaert nói.