Quản lý nhà nước về giá đất: cần thống nhất nguyên tắc, tránh chồng chéo
Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường đầu năm 2024 được coi là một trong những đạo luật quan trọng trong hệ thống pháp luật kinh tế - xã hội của nước ta. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, trong đó có TS Vũ Đình Ánh, một số nội dung cốt lõi vẫn còn vướng mắc, nhất là vấn đề thu hồi đất, định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất. Đây là những điểm được cho là chạm tới nguyên tắc nền tảng, đòi hỏi sự thay đổi căn bản trong tư duy và phương thức điều hành, chứ không chỉ là những sửa đổi kỹ thuật hay tiệm tiến.
Thu hồi đất và nguyên tắc “phi thương mại”
Một trong những vấn đề nổi bật là việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại hay dự án hỗn hợp. Theo TS Vũ Đình Ánh, nguyên tắc phải được khẳng định rõ: Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp phục vụ dự án công, mang tính phi thương mại. Ngược lại, với các dự án có mục đích thương mại, bất kể chủ đầu tư là Nhà nước hay tư nhân, cơ chế duy nhất cần áp dụng là thỏa thuận tự nguyện giữa chủ đầu tư và người có quyền sử dụng đất.
Nhà nước chỉ đóng vai trò giám sát quá trình thỏa thuận, bảo đảm minh bạch, công bằng, chứ không trực tiếp đứng ra thu hồi. Đây được coi là điều kiện tiên quyết nhằm tránh xung đột lợi ích, hạn chế khiếu kiện và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.
Mục đích sử dụng đất là nền tảng cho toàn bộ quản lý đất đai: từ quy hoạch, kế hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích đến nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 hiện vẫn chưa có quy định rõ ràng về đất sử dụng đa mục đích, đất hỗn hợp - một thực tế ngày càng phổ biến trong phát triển đô thị và hạ tầng.
Đi cùng với đó là bài toán hài hòa lợi ích. Khi giá trị quyền sử dụng đất tăng lên nhờ Nhà nước đầu tư hạ tầng hoặc doanh nghiệp phát triển dự án, cơ chế phân chia lợi ích giữa ba bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân cũng cần được xác định minh bạch. Theo TS Vũ Đình Ánh, đây là điểm còn bỏ ngỏ trong luật hiện hành.
Giá đất phải theo cơ chế thị trường
Một trong những vấn đề gây tranh luận nhất chính là định giá đất. Theo quy định hiện tại, giá đất phải “sát với giá thị trường”. Tuy nhiên, TS Vũ Đình Ánh cho rằng, cách tiếp cận này chưa triệt để. Điều quan trọng không phải là “sát với” mà phải theo cơ chế thị trường, tức tạo lập được một thị trường định giá đất minh bạch, khách quan, chuyên nghiệp.
Theo hướng này, cần loại bỏ hoàn toàn khung giá đất, bảng giá đất vốn mang tính hành chính, dễ bị lạm dụng. Thay vào đó, giá đất cụ thể phải được quyết định dựa trên kết quả định giá độc lập hoặc kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.
Đặc biệt, cần dứt khoát bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh, vì mang tính chủ quan và thiếu cơ sở khoa học. Giá đất làm căn cứ thu thuế, phí, hay tiền sử dụng đất có thể áp dụng cơ chế định giá hàng loạt theo vùng, nhưng vẫn phải phản ánh đúng bản chất thị trường.
Thực tiễn hiện nay cho thấy, vấn đề giá đất không chỉ được điều chỉnh trong Luật Đất đai mà còn liên quan đến nhiều luật khác như Luật Giá, Luật Đấu giá tài sản, Luật Dân sự, Luật các tổ chức tín dụng...
Khoản 4 Điều 3 Luật Giá 2023 quy định giá đất tuân thủ pháp luật về đất đai, trong khi Luật Đất đai 2024 lại định nghĩa giá đất chỉ là “giá trị quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích”. Cách hiểu này chưa phản ánh đúng thực tế, bởi giá đất không chỉ phụ thuộc vào diện tích mà còn vào yếu tố pháp lý, kinh tế, lịch sử, thậm chí văn hóa - tâm linh.
"Một mảnh đất 1.000 m2 và một mảnh đất 10 m2 không thể quy đổi đơn thuần bằng phép nhân diện tích với đơn giá, mà phải căn cứ vào đặc thù từng thửa đất cụ thể", TS. Vũ Đình Ánh lấy ví dụ.
Phân biệt định giá và thẩm định giá: Chưa thuyết phục
Một điểm bất cập khác là sự phân biệt giữa “định giá” và “thẩm định giá” trong Luật Giá 2023. Trong khi định giá được hiểu là xác định giá do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thực hiện, thì thẩm định giá lại được coi là hoạt động tư vấn xác định giá trị tài sản.
Sự phân tách này, theo TS Vũ Đình Ánh, vừa dễ gây nhầm lẫn, vừa làm mờ trách nhiệm. Thực chất, mọi hoạt động định giá đều cần tính khách quan, minh bạch và phải chịu trách nhiệm giải trình về kết quả. Việc chồng chéo giữa “định giá” và “thẩm định giá” khiến hệ thống pháp lý thêm phức tạp, trong khi chưa phục vụ được yêu cầu quản lý thống nhất.
Luật Giá 2023 khẳng định nguyên tắc quản lý giá phải theo cơ chế thị trường, đồng thời bảo đảm công khai, minh bạch, tôn trọng quyền tự định giá và cạnh tranh. Mặt khác, Nhà nước cũng có trách nhiệm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tiêu dùng, doanh nghiệp, và duy trì ổn định vĩ mô.
Với đất đai - một loại tài sản đặc biệt, nguyên tắc này càng cần được quán triệt. Nếu thiếu nhất quán, vừa hành chính hóa, vừa thị trường hóa nửa vời, hệ quả sẽ là bất ổn trong quản lý, khiếu kiện kéo dài, thậm chí thất thoát nguồn lực quốc gia.
Từ những bất cập nêu trên, có thể thấy Luật Đất đai 2024 dù mới được ban hành nhưng nhiều khả năng sẽ tiếp tục được xem xét sửa đổi trong nửa cuối năm 2025. Vấn đề quản lý và định giá đất - vốn được coi là “mấu chốt” của luật cần được xử lý trên cơ sở nhất quán và đồng bộ với các luật có liên quan.
Giá đất và quản lý giá đất không chỉ là vấn đề kỹ thuật, mà phản ánh trực tiếp quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Để thể chế hóa đầy đủ các nguyên tắc quản lý, luật pháp cần sự điều chỉnh căn bản, loại bỏ tư duy hành chính hóa trong định giá, đồng thời kiến tạo một thị trường đất đai minh bạch, công bằng, chuyên nghiệp.
Nông nghiệp Hà Nội: Đảm bảo an ninh lương thực đồng hành với tăng trưởng xanh
Mối nguy từ những bãi để xe vi phạm bị bỏ rơi
Điện khí hóa giao thông là chìa khóa cải thiện chất lượng không khí
Nghề tư vấn tài chính: Khi mục tiêu khách hàng bị che mờ bởi KPI bán hàng
Loại bỏ xe máy xăng: Hà Nội không thể bỏ lỡ cơ hội “vàng” để chuyển mình xanh hóa
Nhà ở xã hội vẫn còn nhiều “nút thắt” cần tháo gỡ